У горожан возникает много вопросов к ОАО «Управляющая компания», особенно этой осенью после начала отопительного сезона. Мы встретились с генеральным директором компании О. А. Гулевичем, который рассказал о проблемах, причинах, работе управляющей организации, также поделился некоторыми планами.
Крупнейшая в Ленинградской области управляющая компания
В руководстве основной городской управляющей организации перестановки. Напомним, под управлением ОАО «Управляющая компания» находятся 256 многоквартирных домов общей площадью около 1 млн. 100 тыс. кв. метров. Это крупнейшая в Ленинградской области управляющая компания.
Олег Анатольевич Гулевич – уроженец Полтавы, но потом жил с родителями и закончил одиннадцать классов в Курске, там же, после школы получил высшее экономическое образование. Трудился системе Министерства обороны в организации «Славянка» – начинал с инженера, закончил начальником участка – управлял ЖКХ военного городка в Курской области, прошел все этапы и тонкости в системе коммунального хозяйства и жизнеобеспечения, в Курске был генеральным директором строительной организации. Затем уехал в Москву инженером по строительству, где занимался придомовыми территориями, работал с фондами капремонта. Работа была интересная, но по семейным обстоятельствам был вынужден вернуться к родителям в Курск. Год назад от петербургского холдинга ПАО «ГИТ» («Городские инновационные технологии») Олег Гулевич был направлен работать в Кингисепп в управляющую компанию инженером под руководством В. Ю. Калюжного, а через год, в июне этого, года был назначен генеральным директором ОАО «Управляющая компания».
Работа гендиректора столь большой управляющей компании крайне ответственная.
За период начала отопления от горожан поступило порядка пяти тысяч звонков
Работа управляющей компании не останавливается ни на один день – такова особенность коммунальной сферы деятельности. После начала отопительного сезона с 27 сентября в Кингисеппе имели место возникающие проблемы с отоплением в отдельных не столько домах и квартирах, сколько стояках. Если, как сообщил Олег Гулевич, обычно в управляющую компанию поступает ежедневно 30-40 звонков по текущим делам и в аварийном порядке, то количество обращений по центральному отоплению в октябре увеличилось в разы – за период с начала отопления от горожан поступило порядка пяти тысяч звонков.
– В этот период сотрудникам компании пришлось в сменном порядке работать по 24 часа в сутки. В таком режиме трудились мы с главным инженером компании Р. З. Уруджевым. Грамотный специалист, до этого назначения он руководил энергослужбой компании и прекрасно наладил ее работу. Время было горячее, но сейчас поток обращений схлынул, отопление в городе есть везде.
Несмотря на то, что работать приходилось в усиленном режиме, как сказал гендиректор, приходилось слышать много нареканий, что будто ничего не делается, что управляющую компанию, дескать, надо менять, что нет сантехников и так далее. Людей, конечно, интересует не сама работа, а конечный результат и желательно, чтобы было сразу и все: чтобы вода была чистая холодная и горячая, чтобы было отопление, а канализация действовала исправно, а подвалы не заливало, чтобы кровли и швы не протекали, а подъезды и придомовая территория были убраны. Требования закономерные, однако не все моменты здесь зависят от управляющей компании, о чем пользователи не задумываются. А деятельность управляющей компании тесным образом связана с другими коммунальными службами, подрядчиками и ресурсными организациями. Кроме того, порядок и благосостояние своего жилья немало зависит и от самих жильцов – от того, как они обращаются со своим общедомовым имуществом, чистотой в подъездах и на придомовой территории. Итак, разберем проблемы по порядку, поскольку имеются тонкости, о которых жильцам следует быть в курсе.
Почему затормозилось тепло в квартирах
Отопление этой осенью в октябре – сложный технический процесс и тема номер один в городе. В фонде управляющей компании около 14-15 тысяч стояков в домах и в стояках возникает проблема завоздушивания системы – в отопительных внутридомовых сетях появляются «воздушные пробки». При подаче отопления бывает недостаточно открыть вентили и уйти, чтобы везде сразу начало греть. Всегда каждый раз в различных 120-150 стояках (это всего два процента от их общего количества управляемых УК домов) возникают такие «воздушные пробки», которые приходится продувать, причем, чаще всего не во всем доме, а в отдельных стояках, потому в одной квартире в одних комнатах может греть батарея, в соседней остается холодной. В среднем стояк проливается от получаса и более. Но нередко приходится возвращаться по повторному вызову, устранять завоздушивание системы, так как через час-другой, батареи вновь в ряде квартир оказываются холодными.
Причем часто оказывается, что некоторые жильцы самостоятельно, без вызова слесарей и не извещая о том управляющую компанию меняют и устанавливают в своих квартирах новые радиаторы. И это, как назло, происходит не весной или летом, когда это не столь болезненно для всех, а осенью – в этом году был обвал установок радиаторов. При этом необходимо слить воду в системе центрального отопления стояка дома и «умелец», не зная систему разводки, порой отключает от отопления свой стояк и соседние. Установки радиаторов целесообразно делать не в период отопительного сезона. Хуже другое: некоторые владельцы квартир делают это сами: ломают замки в подвалах, сами спускаются в подвал, перекрывают воду на стояке или в целом подъезде, а то и доме. Во многих случаях делают это неумело, но полагая, что знают все, а соседи остаются без тепла. Пришедшие по вызову сантехники пожимают плечами: «Понятно, опять сами устанавливали радиаторы».
– Делать самостоятельно это решительно нельзя. В некоторых случаях жильцы забывают на радиаторах элементарно открыть вентиль перед входом в радиатор, от этого сидят без тепла и соседи. При этом возмущенные жильцы звонят вплоть до губернатора. Такое произошло в доме № 4 по ул. Воровского, где хозяйка подняла шум, когда мы пришли – оказалось, что всего-навсего закрыт вентиль перед батареей.
Другой момент – ожидание, когда придут сантехники, которых, как говорят, не хватает. Этот момент тоже прокомментировал Олег Анатольевич. В период начала подачи тепла количество заявок по теплу возросло кратно – до трех тысяч, параллельно есть и другие аварийные обращения по самым разным вопросам.
– Жилой фонд в городе уже не новый, насколько позволяли обстоятельства, мы выполняли заявки по нормативам и срокам. Набрать сотню сантехников в штат можно, хотя в Кингисеппе сложно с трудовыми резервами, но что делать потом? Людям, взятым на работу, надо платить и как обеспечить их соответствующим фронтом работ. Экономически это нецелесообразно. А в горячие периоды работ – на пуск тепла можно привлекать специалистов из других организаций, что и делаем. А работникам с вредными привычками у нас не место. При этом стараемся привлекать на работу в УК специалистов своего профиля.
Как рассказал Олег Анатольевич, сейчас в штате управляющей компании 34 квалифицированных сантехника, на сегодня их средняя зарплата составляет 40-45 тысяч рублей. Руководство принимает в штат сантехников. В случае необходимости – подачи тепла, привлекаются в командировки сантехники головного холдинга из Петербурга, из партнерских управляющих компаний и других организаций. Также в постоянном штате восемь электриков, с облуживанием внутридомовых сетей проблем нет.
Ожидается новая система уборки
Еще одна обсуждаемая проблема – дворники: уборка подъездов и придомовых территорий. Как отметили в руководстве управляющей компании, за последнее время с уборкой подъездов и прилегающих территорий становится все хуже и хуже, жильцы часто жалуются, а жалобы приходят не к подрядчикам, которые выполняют эти работы, а в управляющую компанию – нарекания идут в наш адрес.
– Чтобы нас подрядные организации не подводили, мы решили организовать другую систему уборки: мы направили договор о расторжении с Жилкомсервисом по уборке территорий и будем набирать свой штат дворников, уборщиков, чтобы перейти к уборке придомовой территории и подъездов своими силами и в дальнейшем уйти от недобросовестных подрядчиков – со штатных сотрудников спросить проще. С Нового года перейдем на режим уборки своими силами.
Забитые канализации
Руководство управляющей компании часто бывает на собраниях и слышит возмущения по поводу залива подвалов, что имеет место и канализации. Однако есть факторы, которые зависят от слаженной работы с Водоканалом. Осенью начинаются домашние заготовки – закрутки, соленья, и жильцы нередко сваливают в унитаз отходы заготовок: крупные резаные куски кабачков, капусту, все это застревает в трубах, часто туда же смывают строительные материалы при ремонтах, попав в воду, они разбухают и закрывают сток, то же происходит, когда спускают влаговпитывающие составы для туалета животных. Система выходит из строя, а иногда разрывает трубы. Недавно в Касколовке из сточного колодца, где стояла вода, вытащили половую тряпку, бабушка развела руками: «А что разве нельзя?». Слесари достают из канализации простыни, постельное белье и даже полуторалитровые пластиковые бутылки – как они могли вообще попасть в трубу – загадка.
– Часто надежность работы канализации зависит от самих жильцов, много раз говорили, писали о том, что есть виды отходов, которые категорически нельзя смывать в унитаз. Нам приходится постоянно прочищать канализацию – чего там только не увидишь…
И ремонты
В этом году перевыполнен план косметических ремонтов подъездов, но при этом в соцсетях жильцы выкладывают фото, что в этом плане ничего не делается.
– Здесь все просто: есть средства на счету дома, а это зависит от собираемости оплаты, мы инициируем ремонт – ведь обслуживание ведется в управляющей организации только за счет оплат по квитанциям, других доходов у управляющих компаний нет. А если на счету дома приличный минус, из каких средств мы будем делать ремонт?
Алло, аварийный телефон?
Отдельный разговор шел об аварийных телефонных вызовах, на что многочисленные жалобы, поскольку людям не дозвониться – занято. Гендиректор УК пояснил, в ПАО «ГИТ» действует Единая городская диспетчерская служба (ЕГДС), территориально она расположена в Санкт-Петербурге. Сюда поступает ежедневно по три тысячи звонков со всех городов и поселков Ленинградской области, где работает холдинг, потому, как жаловались жильцы, ожидать своей очереди, когда диспетчер возьмет телефон приходилось по полчаса. Система такая: человек звонит в диспетчерскую службу по телефонам, диспетчеры регистрируют заявки, собирают, сортируют и отправляют в города области по адресатам в управляющие организации. Заявки сразу поступают в управляющую компанию в службу главного инженера, где распределяются по важности и срочности, выстраиваются приоритеты, дается задание и на место выходят сантехники, электрики из местной аварийной службы.
– ООО «ЕГДС» – серьезная организация. Сейчас диспетчерский центр в Петербурге, куда поступают звонки, модернизировался, обзавелся новыми компьютерами и программным обеспечением, расширился – теперь здесь круглосуточно на линии семь диспетчеров и время ожидания заметно поубавилось – оно составляет 3-5 минут. При вызове специалиста, авариях звонить следует в аварийную службу по телефону, приходить в офис нет надобности – таков заведен порядок.
Поскольку в управляющей компании ведут статистику вызовов и обращений, выясняют те места в домах, где они наиболее часты и рассматривают вопрос предупреждения таких обращений в будущем, скажем, стоит ли ставить хомут, если для того, чтобы закрыть проблему лучше переварить трубу или заменить целый участок и снизить таким образом количество звонков и неудобств, а для себя – хлопот.
Телефоны диспетчера централизованной аварийной службы: основной – 8-931-590-83-37, а также – 8-931-976-64-71 и 8-921-353-63-86.
В каждом доме должен быть старший для общего благополучия
После сложного отопительного сезона в ОАО «Управляющая компания» были сделаны выводы, дабы избежать в будущем болезненного перехода на тепло. Верстается план проведения предупреждающих работ.
– Я намерен работать не столько на устранение неисправностей, сколько на их предупреждение, – сказал О. А. Гулевич. – И мы к этому будем стремиться, чтобы убирать общие внутридомовые проблемы с сантехникой. После отопительного сезона в этом вопросе проведем колоссальную работу по замене проблемных сетей, постепенной, конечно. Руководство нашего холдинга ПАО «ГИТ» поддерживает такой подход и станет выделять средства на замену старых внутридомовых сетей.
Также Олег Анатольевич высказал настоятельное предложение к жильцам – выбрать старших домов в тех домах, где их нет, а таковые дома есть. Любой управляющей организации гораздо удобнее и эффективнее работать со старшим дома, чем ходить и опрашивать всех собственников. Тогда быстро становится понятно, что именно хотят видеть собственники и куда тратить свои накопленные средства.
– Также хочу обратился к жильцам: мы все живем в своем доме, собственниками его части являемся. Поэтому нужно бережно относиться к своему имуществу, к нашей работе, уже сделанной для вас. Дом – это ваша крепость, ваша собственность.